住建部副部长:今年楼市不需要出台新的救市政策

今年的政府工作报告又没有直接提及房价,不过有多处表述为楼市发展释放了积极信号。近期连续两次的降息和不动产登记工作的展开,让业内对于今年楼市走向一直争论不断。从全国范围内来看,基本上处于下行通道中的房价,今年走向会如何?

总理报告提到了住房保障

3月4日下午,政协小组会议刚结束,跑会的记者便一拥而上在电梯口拦住了全国政协委员、住建部副部长齐骥。“你认为一线城市的限购今年会不会取消?”“那是地方政府的责任。”“今年还会有新的楼市救市政策出台吗?”“你认为还需要有新的政策吗?”记者当即表示“不需要了”。齐骥呵呵一笑,说了一声“是”。

作为房地产营销公司总监,石家庄的张先生比房地产公司的老板们更关心每年楼市的市场走向,对政策层面的风吹草动也更敏感。3月5日,张先生在办公室里几乎一字一句的听完了李克强总理所做的政府工作报告。听报告的过程中,接到了几个地产圈好友打来的电话,也都是谈论的相同话题。“报告里直接提到房地产市场的有四个地方。”张先生告诉记者,一是要求住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举。二是把存量房转为公租房和安置房。三是坚持分类指导因地施策,落实地方政府主体责任。四是支持居民自住和改善性住房需求。

张先生敏感地意识到,今年对于虽然没有直接提到房价问题,但传达出保持房地产市场平稳的信息。

研究院认为,今年政府工作报告重点提出了稳定住房消费、坚持分类调控、住房保障实物保障与货币补贴并举等要点。积极效应明显:一、稳定住房消费利好房地产业;二、坚持分类调控仍是政策主旨;三、保障房建设仍是主要任务;四、楼市去库存将成为工作重点。

房价大涨动力不够

尽管业内人士从报告中嗅出了好消息,但两会召开之际,有媒体针对网友较为关心的房价发起线上投票。统计数据显示,有48%的网友认为今年房价会下跌,29%的网友认为房价将与去年持平,仅有23%的网友认为房价会上涨。楼市存在复苏可能性,房价又将何去何从呢?

参考国内房价数据的两大指数。2015年1月,国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,上涨的城市有2个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为 0.3%,最低为下降1.7%。

而民间版的全国百城房价指数系统最新的统计显示,2015年2月份,百城(新建)住宅平均价格为10539元/平方米,环比小幅下跌0.24%,同比下跌3.84%。从涨跌城市个数看,100个城市中共有39个城市环比上涨,61个城市环比下跌。与1月相比,2月份价格环比上涨的城市数量减少5个;环比下跌的城市数量增加5个,其中跌幅在1%以上的有17个,较1月份增加1个。

从短期房价的环比走势来看,首先业内人士的一个共识是,房价虽然在下跌的通道中,但崩盘暴跌的可能性几乎为零。

与此同时,现时房价也并不具备大涨的动力。从去年下半年开始,楼市已经迎来一系列利好政策,930新政、存款准备金率调低、普宅标准降低、公积金制度的调整等等,2月28日又迎来央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率的消息。研究院预计,在经历去年的调整期后,随着各项利好政策叠加,市场各方预期企稳。

全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康认为,我国房地产市场在前期一路上涨之后,迎来自身调整与分化,借此正好使相关政策作出适应性调整并更有力度推进制度建设。例如房地产税改革会提供一个使之少泡沫、可持续性提升的制度建设配套,可以凭借经济手段减少空置率,增加中小户型的比重和遏制肆无忌惮地疯炒,促使房价趋向沉稳,房产供给结构也得到一定优化。

存量房转保障房如何落地

今年政府工作报告关于房地产市场的表述中,存量房转保障房的提法引起了业内的广泛关注。报告显然也找到了楼市低迷的症结之一,及部分城市的高库存问题。今年的政府工作报告提出住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。这是一个新的政策点。今年初住建部已内部引导高库存城市,少建停建安置房,让政府收购存量商品房。在此次政府报告当中明确提出这一点,也意味着中央强力要求地方政府帮助开发商卖房,必将加速去库存。“政府在保障房方面承担提供责任,但并非要亲力亲为去建造、生产。加之现在多地商品房库存较大,完全可通过市场手段来筹措保障房房源。”全国人大代表傅企平表示,今后将存量房转为保障房的探索实践将逐渐增多。

如今,据房产专业机构的测算部分三、四线城市出现了商品房库存高企、销售乏力情况,个别地区存销比达三四十个月。有专家表示,通过收购存量商品房作为保障性住房房源,可以缓解政府的市场调控压力和保障房建设压力。

据记者了解的情况,目前内蒙古鄂尔多斯、湖南长沙等地都已经开始尝试存量房转保障房的做法。

鄂尔多斯市2012年底启动试点,把回购存量商品房用作城市棚户区改造安置房和保障性住房房源。在收购商品房作保障房时,统一通过市公共资源交易中心招标采购,并按照现房、主体封顶、主体未封顶的顺序依次采购,回购价格以商品房成本价为基础,上浮幅度控制在15%以内。

2014年长沙市开福区黄兴北路棚改征收项目率先探索团购商品房作棚改安置房模式时,吸引了16家楼盘参与团购活动。具有价格比较优势两家楼盘成为“胜出者”,收购价格分别比市场价低500元/平方米和1000元/平方米。

石家庄市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者,石家庄的保障性住房采取新建、配建和回购等多种形式。其中较早时候,石家庄就曾在经济适用房中购买过部分房产,用作廉租房。而近两年商品房配建也为保障房提供了实物房或配建资金,住房保障部门也在开展利用配建资金回购商品房充足保障房资源。“在操作过程中,还有很多细节问题需要解决。”上述负责人表示,比如在回购商品房过程中,面积过大的房源比较多,一下子找到上百套面积适中的保障房户型并不容易。而在配建资金的使用上,还需要多个部门联动,资金效率还需要进一步提升。

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