未按合同约定支付全部购房款 能否要求调低违约金?

要闻腾讯房产2017-06-29 05:56

案情简介:

2016年1月18日,张某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份,双方约定了房屋的位置、面积、单价、总价款及支付方式等内容。合同签订当日,张某向房地产公司支付了部分购房款,尚欠购房款由张某向有关银行申请按揭贷款。张某曾将申请办理按揭贷款的材料提交给公司,公司协调银行办理按揭贷款,后张某贷款未成,主要是因为张某对外债务较多,银行未批准张某的贷款申请,张某也未按《补充协议》约定另行向房地产公司支付余款购房款。房地产公司要求张某支付逾期付款违约金及解除合同(退房)违约金。张某提出曾在2017年2月18日向房地产公司提出过解除合同,不同意支付违约金。而且张某认为合同约定违约金过高并要求房地产公司退还已付购房款。双方就此发生争议。

律师点评:

本案为商品房销售合同纠纷,争议焦点是张某应否承担违约责任,若承担,违约责任如何确定。

要解决以上问题,要从以下两个方面来考虑:

一、房地产公司是否可以同时主张逾期付款违约金和解除合同(退房)违约金两种违约金?

当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应属有效。本案中,房地产公司诉请要求张某支付系针对两种不同情形的违约金,并非并存适用。关于合同解除违约金与逾期付款违约金,如无特殊约定,一般只能主张其一,不能同时主张。

二、如张某需承担合同解除的违约责任,那么关于违约金数额和违约期间又如何确定呢?

首先,如合同对于违约金的计算方法已有明确约定,一般不轻易否定其效力。但如约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定请求予以适当减少。

对于违约金调整问题,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

依案情介绍,张某提出曾在2017年2月18日向房地产公司提出过解除合同,房地产公司对此不予认可,但张某曾将申请办理按揭贷款的材料提交给公司,公司协调银行办理按揭贷款,后张某贷款未成。从合同的履行情况看,在双方签订合同后长达一年多的时间,公司参与了贷款协调,也知道没有贷款成功。在2017年2月以后,公司应该能够预见到合同无法履行。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。因此,房地产公司对于2017年2月18日之后的违约损失,属于可以预见但没有采取措施防止的部分,其如要求赔偿恐难支持。

因此,我们认为,本案的违约金数额,按自张某应付剩余购房款之日起至2017年2月18日计算,较为合理。法院也可在张某提出调低违约金数额的申请后,依实际情况进行调整。

文/辽宁锦儒律师事务所

买房人未按合同约定支付全部购房款,能否要求调低违约金?

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