签订房屋买卖合同后房屋才被查封,是否属于违约?

要闻腾讯房产2017-07-06 10:29

案情简介:

2015年2月23日,蒋某与谷某通过房产中介公司签订《房屋买卖合同》、《补充协议》,双方约定:蒋某(买受人)购买谷某(出卖人)名下位于B市C区X路108号的房屋一套,成交价格为300万元,买受人在签订本合同的同时支付定金10万元。同日,蒋某向谷某支付订金10万元。

2015年2月26日,房产中介公司通知蒋某,谷某出售的房屋因被法院查封无法办理网签和过户,谷某跟蒋某表示正在积极解封,请他等几天再办理网签和过户,蒋某同意。但一个月后,谷某的房屋仍处于被查封的状态,蒋某遂要求谷某根据双方签订的《补充协议》中“该房屋被查封或限制转让,导致乙方(蒋某)无法取得房屋所有权的;甲方(谷某)出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”这一约定,解除合同并返还订金支付违约金。谷某表示自己是在2015年2月25日才收到法院送达的查封该房产的裁定书,正在积极办理解封,在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时,该房屋可以自由买卖,因此并不存在违约的情形,不应当向蒋某返还订金及违约金,蒋某应当在房屋解封后办理过户手续。但蒋某认为谷某虽然是在签订《房屋买卖合同》之后才收到法院查封房屋的裁定,但早都知晓该房屋上有未了结的诉讼案件,在签订买卖合同时未如实告知,应当承担违约责任。双方为此发生争议。

律师点评:

本案为房屋买卖合同纠纷,双方的争议焦点是谷某在不知情的情况下,出售的房屋在签订《房屋买卖合同》后被查封是否属于违约。

蒋某与谷某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,内容合法有效,当事人应当按照约定全面履行各自的义务。案涉房屋一直处于被查封的状态,蒋某无法办理房屋过户手续,即双方签订合同的目的不能实现,《房屋买卖合同》应当被解除。尽管谷某在出售房屋时不知该房屋已被法院查封,但对所涉房屋尚有未了结的民事诉讼是明知的,谷某对合同的解除存在过错,应当承担违约责任。根据双方签订的《补充协议》的约定,谷某应当返还订金并支付违约金。

文/辽宁锦儒律师事务所

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