签订商品房《认购合同》时未取得预售许可证,该合同是否无效?

要闻腾讯房产2017-07-27 11:44

案情简介:

H公司系A楼盘的开发商。2010年12月10日,H公司(甲方)与肖某(乙方)签订《认购协议》。该协议约定:一、乙方在此向甲方认购以下商品房:1.商品房的地点及名称:A楼盘。2.认购商品房:A楼盘B栋5层2号房。3.销售面积97.56平方米。二、乙方交付选购金30000元。三、乙方必须在甲方正式售房起30日之内,提供相关证件并签订正式合同。逾期内部优惠作废。四、乙方已交纳的商品房选购金,在签订正式合同时,直接转入购房首付款中。五、乙方应在签订认购协议后,在约定的时间内交付选购金,并在甲方约定时间内签订《商品房买卖合同》。如乙方未在甲方约定时间内签订《商品房买卖合同》,则视为乙方违约,甲方将不退还乙方所交纳的认购金,并追究乙方的违约责任,甲方有权对乙方所认购的商品房另行出售。六、乙方认购的商品房建筑面积均以国土房管局最后测绘面积为准,若有出入,选购单价不变,总价多退少补。

随后H公司一直未取得A楼盘B栋商品房预售许可证。H公司发函告知肖某,因双方签订的《认购协议》实际上为《房屋买卖合同》,而H公司一直未取得该楼盘的预售许可证,因此《认购协议》无效,肖某可在规定时间内取回选购金。但此时房价已大幅度上涨,肖某要求H公司依据《认购协议》的约定在取得房屋预售许可证后与其签订《房屋买卖合同》。双方为此发生争议。

律师评析:

本案的争议焦点是:H公司与肖某签订的《预约合同》是否可认定为《房屋买卖合同》。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的内容,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记的有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。由此可见,将商品房认购协议认定为商品房买卖合同,即名为预约实为本约,应当具备以下两个条件:一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,二是出卖人已按约定收取购房款。收取的购房款应当是包括一次性付清房款、分期付款、以个人住房贷款的方式付款三种情形。因此,要认定认购书为本约,除合同条款齐备外,还应当具备合同实际履行条件。

本案中,H公司与肖某签订的《认购协议》所约定的内容没有对《商品房销售管理办法》第十六条规定的众多关键性条款作出约定,并且肖某仅支付了30000元的选购金,对其余房款的支付未作具体约定,更未实际交付该房款。因此,H公司与肖某签订的《认购协议》属商品房买卖预约合同而不是买卖合同。商品房取得预售许可证不是《认购协议》生效的必要条件,故H公司不得以未取得预售许可证为由主张《认购协议》为无效。

文/辽宁锦儒律师事务所

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