“一房数租”情况下,如何确定承租人?

要闻腾讯房产2017-08-03 15:42

案情简介:

Z市花园小区8号商铺的权属人为刘某、林某。2014年7月8日,刘某与苏某签订《租赁合同》,约定刘某于2015年2月1日起将上述商铺租给苏某使用。租期至2020年1月31日止共5年,第一次交租须将2015年2月1日至8月30日租金94920元一次性交清,以后租金每3个月交一次,于5号前缴纳;苏某另须一次性缴纳转让费40000元、租赁按金35000元。合同签订当日,苏某按约定向刘某缴纳转让费和按金,其后就商铺的承租使用做出相应的准备。但至2015年2月1日,刘某既拒绝向苏某交付商铺,又拒绝苏某缴纳租金。苏某得知现该商铺仍由原承租人林某使用,而林某的租期已经届满,苏某遂要求林某7日内退出该商铺,林某说他是经刘某同意才继续使用该商铺拒绝,而刘某此时想与苏某解除合同,但苏某主张自己的合同合法有效,是房屋的承租人,要求刘某继续履行双方签订的《租赁合同》,双方为此发生争议。

律师评析:

本案系房屋租赁合同纠纷,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效”。案涉房屋所有人刘某与原承租人林某的租赁合同已经届满,但是刘某对林某继续使用房屋是同意的,所以其与林某之间仍然存在租赁关系,而刘某又和苏某签订了《租赁合同》,同意将房屋出租给苏某使用。基于以上的情况,案涉房屋之上存在两个均为合法有效的租赁合同,一是苏某与刘某签订的《租赁合同》,二是原承租人林某在原租赁合同期满后,经刘某同意而继续承租租赁物,与刘某形成的事实租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。”由于本案中原承租人林某基于其与刘某之前的租赁关系,已合法占有使用租赁房屋,合同到期后刘某也同意林某继续使用房屋,按上述规定,应当认定林某为履行合同承租人。在林某已经占有使用房屋的情况下,苏某无法要求刘某继续履行《租赁合同》,其所遭受到的损失仍然是有救济途径的,苏某可以按照相关法律的规定和《租赁合同》的约定要求刘某承担相应的违约责任。

文/辽宁锦儒律师事务所

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