同等条件下,承租人一定享有优先受偿权吗?

要闻腾讯房产2017-08-10 14:32

案情简介:

2016年5月份,王某与解某签订《房屋买卖合同》,双方约定王某购买解某的商品房一套,房屋价格为260万元,支付方式为一次性付款,解某在合同中写明“出卖人未将该房屋出租”。但实际上解某已将房屋出租给了李某,李某因出差在外,并不知晓解某出售房屋一事。后王某一次性支付了房款,解某为其办理了产权变更登记。

2016年7月,李某出差归来,得知解某已将该房屋出售,向解某提出自己也可以一次性支付260万元,要求解某基于其享有的优先购买权,解除与王某之间的买卖合同,将房屋出售给他。解某拒绝,双方为此发生争议。

律师评析:

关于承租人的优先购买权的法律要件,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但不是所有房屋承租人在同等条件下都享有优先购买权的,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)第二十四条规定了承租人不享有优先购买权的四种情形,一是房屋共有人行使优先购买权的;二是出租人将房屋出卖给近亲属的;三是出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;四是第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

本案中,承租人李某提出以一次性支付260万元的方式购买解某的房屋,这确实属于“同等条件”,但解某已经为王某已经办理了产权变更登记,并且在双方签订的《房屋买卖合同》中也写明“出卖人未将该房屋出租”,即王某可以被认定为善意第三人。除非李某有证据证明,王某明知解某的房屋已被出租给李某而继续执意购买,否则王某符合“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”这一情形,李某不再享有优先购买权。

虽然李某不能要求解某解除与王某之间的房屋买卖合同,但是解某没有在出卖房屋之前的合理期限内通知李某,并且恶意隐瞒了房屋已经出租的事实,致使李某丧失了行使优先购买权的权利,所以李某可以根据《房屋租赁合同司法解释》第二十一条的规定,要求解某承担赔偿责任。

文/辽宁锦儒律师事务所 吴晓壮 李霏雨

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同等条件下,承租人一定享有优先受偿权吗?

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