夫妻一方出售共有房屋,另一方不同意怎么办?

要闻腾讯房产2017-08-25 15:49

【案情简介】

2011年10月18日,刘某与王某通过中介机构签订《房屋买卖合同》约定,刘某购买王某名下的A市B区花园小区1号楼1801房屋,房屋总价款180万元。刘某于合同签订之日起20日内向王某付款,在房款付清后5日内,王某协助刘某办理产权变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。在签订合同时,王某向刘某出具其妻子陈某签名的《证明》,证明妻子陈某已同意出售该房屋。

2011年10月30日,刘某将180万购房款一次性付至王某的账户内,刘某请求王某协助办理房屋权属变更登记手续,王某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不与协助办理房屋权属变更登记为由,拒绝为刘某办理房屋产权变更手续。后刘某找到陈某协商房屋产权变更事宜,陈某表示从未同意王某出售该房屋,也对《证明》毫不知情。该房屋系双方婚后共同出资购买,属夫妻共同财产,王某无权自行出售。刘某又去向王某核实,王某承认上述《证明》为房屋中介机构的工作人员代签,陈某并不知情。但刘某主张自己购买房屋的价款高于市场价,系善意方,其与王某订立的《房屋买卖合同》有效力,要求王某为其办理房屋权属变更手续。双方为此发生争议。

【律师点评】

刘某与王某签订《房屋买卖合同》时,王某是案涉房屋产权登记权利人并出具了其妻陈某签署的《证明》,故刘某对王某有权处分案涉房屋的权利是可以产生足够信赖的,对此没有任何过错。刘某购买王某房屋的价格也没有低于周边同类型房屋的价格,因此不存在刘某串通王某损害陈某利益的情形。基于上述理由,在王某作为房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时,刘某是善意的,且合同所约定的对价也是合理的,刘某与王某签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示,合法有效。但是《房屋买卖合同》只发生合同效力,不发生物权效力,根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的规定,案涉房屋属于王某与陈某的夫妻共同财产,双方各占二份之一份额,因此要想处分案涉房屋必须经陈某同意。刘某并不能基于《房屋买卖合同》有效而要求王某和陈某继续履行合同,将案涉房屋权属变更登记为刘某,但刘某可以根据《房屋买卖合同》的约定要求王某承担不能继续履行合同的违约责任,包括返还已付房款和赔偿损失等。

文/辽宁锦儒律师事务所吴晓壮李霏雨

夫妻一方出售共有房屋,另一方不同意怎么办?

吴晓壮

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李霏雨

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