商品房买卖合同将原本归业主共有的绿地约定为归某一业主专有,可以吗?

要闻腾讯房产2017-09-07 12:05

案情简介:

2012年陆某与某开发商签订《商品房买卖合同》,约定路某购买联排别墅一套,双方在合同中约定陆某购买的别墅周边由绿篱围合的绿地归陆某所有。2013年陆某在装修时想在该绿地中排放地源热泵设施,遭到隔壁邻居的反对。隔壁邻居主张,合同中约定属于陆某的绿地在规划上是属于小区公共绿地,因此陆某不能私自占用,但是陆某主张根据合同约定该绿地属于自己专有,双方为此发生争议。

律师点评:

本案的争议焦点是,规划及登记上非专属于特定房屋的小区公共绿地,是否可以由开发商约定为某一业主专有。

《物权法》上所称专有部分,应具备构造上独立性、利用上独立性,并且能登记成特定业主所有权客体。案涉绿篱围合部分,虽然开发商同意归与之邻近的房屋业主专有使用,但该绿地并未经行政规划许可为其房屋专有部分,也未登记为归陆某专有使用。因此,案涉争议部分绿地不符合法律规定的“专有部分”的要件,故无论绿篱围合部分形态如何,或者合同如何约定,该部分绿地仍应认定为业主共有。

作为业主,有权利合理利用公共部分,合理标准包括无偿及不得违反法律、法规、管理规约或损害他人合法权益,同时还应考虑到公序良俗等因素。本案中,陆某在争议绿地内排放地源热泵设施的行为不属于对公共部位合理利用。既然小区公共绿地属全体业主共享使用权,若某一业主独占专享,客观上必然会导致其他业主无法利用。因此,根据《物权法》的七十六条“有关共有和共同管理的其他重大事项由业主共同决定”的规定,陆某在小区业主未对争议绿地的占有使用作出共同决定前,不可擅自使用公共绿地排放地源热泵设施。

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