买房人“跳单”是否应向中介支付违约金?

要闻腾讯房产2017-11-17 17:25

案情简介:

赵某与某房屋中介公司签订《中介服务协议书》,协议书中约定“甲方(即赵某)及承办人、关联方,自愿同意自本协议签订之日起六个月内不得自行购买或通过其他方以代理或居间等方式购买上述房产,否则甲方须向乙方支付其所购买房产报价的2%作为服务佣金”。协议签订后,该中介公司向赵某提供房源出卖信息,并带领赵某实地看房。赵某随后了解到其他中介公司也有同一房源信息,且介绍的房屋出售价格及中介费均低于原中介公司,遂通过其他中介公司购买了该房屋,赵某与原中介公司因此发生争议。

律师解答:

《中介服务协议书》属于居间合同,通常包含禁止“跳单”的条款,其本意是为防止买房人利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金。司法实践中,衡量买房人是否“跳单”违约的关键,是看买房人是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。对于这类纠纷,主要关注以下几个问题:

第一,禁止“跳单”条款合法有效,受法律保护。

案例《中介服务协议书》中关于不允许赵某“通过代理或居间的方式以甲方名义或关联方名义购买上述房产”的约定,是针对房产居间交易中特别容易被买卖双方钻空子的问题而制定的预防性条款,也是房产中介维护自身利益而采取的保护性措施,并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。

第二,房源信息是其他公众通过正当途径可获知的信息。

卖房人经常将房产委托多家中介机构挂牌出售,买房人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。只要赵某与卖房人没有利用原中介公司的信息、机会,而是通过正当的、公开途径从其他中介公司获得的信息,即使以低于原中介公司介绍的价格及中介费购买,赵某也不构成违约。

第三,如果买房人故意绕过中介公司单独与卖房人达成交易则构成违约。

如果买房人通过中介公司了解房源信息后,故意绕过中介公司与卖房人交易,且客观上确实存在未支付中介费的事实,则属于有失诚信行为,应当认定为违约。司法实践中,法院将综合考量中介公司提供的中介服务程度,从而酌定买房人应向卖房人支付的中介费和违约金数额。

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