“售后包租”销售商品房的合同效力如何?

要闻腾讯房产2017-12-01 10:29

案情简介:

杨某与A公司签订了《商品房买卖合同》,杨某购买了A公司开发的未竣工的街区商铺。同日,杨某又按照A公司的要求与B公司签订《委托经营协议》,杨某同意在该商铺竣工后,委托A公司将铺面直接交付给B公司进行无偿经营管理,B公司负责招商转租。后,杨某欲毁约,并以A公司的销售方式是不受法律保护的售后包租为由,诉至法院请求确认《商品房买卖合同》无效。

律师点评:

根据《商品房销售管理办法》第四十五条第二款的规定,售后包租是指房地产开发企业以在一定时间内承租或代为出租买房人所购的商品房而销售商品房的行为。在实务中,售后包租主要用于酒店、商铺、写字楼等经营性物业,买房人购买房屋的主要目的在于投资而非使用,那么售后包租的合同效力究竟如何呢?

一、开发商与买房人就“未竣工商品房”以售后包租方式签订买卖合同的,合同依法有效。

目前,我国法律、行政法规并未明确规定或禁止售后包租等销售方式,但相关行政部门的规章以及部分地方法规对售后包租的销售方式作出了禁止性规定,比如《商品房销售管理办法》第十一条规定开发商不得采取售后包租等方式销售未竣工商品房。另外《北京市城市房地产转让管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、《山东省商品房销售条例》等也都有类似的规定。值得注意的是,《商品房销售管理办法》禁止的是开发商对“未竣工商品房”进行售后包租,开发商售后包租已竣工商品房的行为并未被禁止。

从这些文件的效力上说,《商品房销售管理办法》的发文机构是我国建设部(已撤销),性质系部门规章;其他各省管理制度的发文机构是省人民代表大会常务委员会,性质系地方法规,两者均属于管理性规范。依据《合同法》第五十二条第(五)款的规定,只有违反“法律、行政法规”等效力性强制规定才能导致合同无效,因此上文的部门规章及地方法规对售后包租规定的责任仅是行政法律责任,不能产生买卖合同无效的法律后果。因此以“售后包租”方式销售商品房的合同应为有效,案例中杨某的请求不能够得到法院支持。

二、售后包租合同的法律风险。

售后包租合同虽为有效,但是合同双方当事人而言仍然是有法律风险的。

对于开发商,首先可能面临行政处罚责任,比如《商品房销售管理办法》规定的行政责任为“处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款”;其次可能面临刑事法律责任,最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收公众资金的”,在符合法定条件的情况下,以非法吸收公众存款罪定罪处罚。但是房屋已经建成,且开发商取得商品房预售许可,仅采用售后包租等方式来进行促销的,一般不构成非法吸收公众存款罪,因之产生的纠纷应通过民事方式处理。

对售后包租合同的买房人而言,原本希望得到有保证的收益,可是正常情况下只有存在一定问题的地产项目或急需资金的开发商才会以返本销售、售后包租、分割拆零的方式销售商品房。这类项目出现开发商携款逃匿、建成后经营不善等违约情形的可能性必然大于普通的开发项目,故建议买房人对售后包租的房产销售模式保持一定的警惕性,审慎做好调查后再做投资决定。

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