上了商品房销售广告的“当”该如何维权?

要闻腾讯房产2017-12-06 15:46

案情简介:

A房地产公司对尚在开发建设阶段的某楼盘进行广告宣传及预售,其公开发放的宣传资料中显示“该楼盘地处当地的顶级湖滨商业街区,未来便利的交通格局将吸引周边主干道和湖滨公园的客流进入该楼盘的商业环境中,不久将成为最具价值的商业中心”。张某看到广告后至A公司售楼处,经售楼人员的详细讲解及观看了A公司展示的沙盘后,张某与A公司签订了《商品房买卖合同》并支付了购房款(A公司已取得预售许可证)。但张某在收房时发现该楼盘的实际情况与广告等宣传材料中所称的各种优势大相径庭,故张某诉至法院请求解除《商品房买卖合同》。

律师点评:

商品房销售广告是开发商用以促销商品房的重要手段,依据《广告法》第二十六条的规定,商品房销售广告的房源信息应当真实,不得含有对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等内容。

如果违反前述规定发布房地产广告,工商行政管理部门可以责令停止发布广告,责令广告主在相应范围内消除影响,处广告费用一倍以上三倍以下或十万元以上二十万元以下的罚款;情节严重的,处广告费用三倍以上五倍以下或二十万元以上一百万元以下的罚款,并可以吊销营业执照,广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

因此,在制作、发布商品房销售广告时,开发商应本着诚实信用原则,不弄虚作假,否则将陷入发布违法广告的被动局面,继而承担相应的法律责任。

法律分析:

一、商品房销售广告的法律性质

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”因此,在本案中,如果A公司的项目楼盘广告符合上述“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”、“对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的”两个要件,即使未将广告内容载入合同,仍应视为合同内容,对A公司有约束力,如有违反应当承担违约责任。

但,如果A公司的楼盘广告并不存在以上情形,而是张某的误解,则张某的诉讼请求将难以得到支持。

二、广告行为人发布违法商品房销售广告的法律责任

广告行为人由于实施了违反我国广告法律或行政法规的违法活动,使广告受众的合法权益遭受损害,应当承担相应的民事责任、行政责任甚至刑事责任。

关于广告行为人的民事责任,应依据商品房销售广告的实际性质作出不同认定。如果商品房销售广告构成要约邀请,且造成买受人利益损失的,出卖人应当承担缔约过失责任;如果商品房销售广告构成要约,广告内容应视为合同内容,出卖人须承担违约责任。

关于广告行为人的行政责任,应依据商品房销售广告的违法程度作出不同认定。如果商品房销售广告仅构成违法广告,根据《广告法》第五十八条的规定,由工商行政管理部门责令停止发布广告、广告主在相应范围内消除影响,并处罚款;如果商品房销售广告符合《广告法》第二十八条的规定,即构成虚假广告,则行政主管部门可依据《广告法》第五十五条、《反不正当竞争法》第二十四条、《消费者权益保护法》第五十六条的规定对广告行为人实施行政处罚。

关于广告行为人的刑事责任,依据《刑法》第二百二十二条的规定,如果广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定,利用广告对商品或者服务作虚假宣传,情节严重的,处二年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。

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