新的限购令出台,购房者要求解除商品房买卖合同能否被支持?

要闻腾讯房产2017-12-22 15:03

案情简介:

2017年2月,刘某与华中某地一房地产开发项目的开发商签订了《商品房买卖合同》并于当日支付了购房首付款。2017年3月,当地政府发布《商品房限购令》,规定:不能提供在该市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭,暂停在该市主城区购买住房。因刘某系外地户口,不符合在该市购买住房的条件,故刘某要求与开发商解除《商品房买卖合同》,但开发商一时未给予明确回应,双方产生争执。

律师点评:

国务院办公厅发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等,要求商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区政府可根据实际情况采取临时性措施,在一定时期内限定购房条件。截至2017年12月,我国已经有40余个城市先后公布了限购令,对民事主体的购房资格、户籍、购房套数予以限制,这些城市主要位于环渤海、长江中游、长三角经济圈等地。限购令属于时效性很强的国家宏观调控政策,往往随着房地产市场波动而调整,商品房买卖合同的当事人应随时关注国家房地产宏观调控政策的变化,一旦买受人不符合购房条件,已签订的商品房买卖合同可能因合同目的无法实现而面临解除风险。

一、限购令的法律性质

(一)限购令是抽象行政行为

抽象行政行为是指行政主体针对不特定的行政相对人所为的行政行为。限购令是有普遍约束力的规定,是行政机关为实施法律和政策、在法定权限内制定的行政规范性文件,故限购令属于抽象行政行为。

(二)限购令是否属于情势变更并因此导致合同解除,司法实务中仍存在争议。

限购令的确会给一个地区的商品房交易行为造成一定的影响,但这种影响能否归结于情势变更,在实务界存在争议,主要有以下几种观点:

第一种观点认为,限购令的出台属于情势变更。情势变更是指合同成立以后,因当事人不可预见的事情发生,导致合同订立的基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力或要求继续履行将对一方当事人产生明显不合理、不公平的失衡情形,应允许当事人变更合同或者解除合同。而限购令的出台,对于商品房交易双方而言,存在“不可预见”的客观性,应属情势变更事由。

第二种观点认为,限购令的出台不属于情势变更。房市宏观调控政策的出台及实施,是针对房价上涨过快而采取的民生调控措施,该类政策对于房价上涨较快地区的购房者而言,是可预测及可承受的市场风险,不能认定为情势变更。

我们认为,新的限购令是否属于情势变更,应当综合考虑包括发布新限购令之前一段时间当地房市波动及调控状态,房地产开发商与购房者签订《商品房买卖合同》时对该类风险告知等情况。

二、限购令的法律风险防控

(一)新的限购令出台后,商品房买卖合同的效力问题

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,“人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”限购令不属于法律或行政法规,故即使出台新的限购令,商品房买卖合同的效力不受其影响。

(二)新的限购令出台后,商品房买卖合同能否解除问题

依据《2015年全国民事审判工作会议纪要》的会议精神,房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,人民法院对其请求可予支持。

可见,商品房买卖合同订立后,由于限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形,当事人可要求解除合同。同时,依据《合同法》第九十七条的规定,买受人可以要求出卖人返还收受的购房款或定金。

(三)商品房买卖合同订立后,一方当事人逾期履行合同义务期间遭遇限购令出台的,合同应如何处理的问题

如果合同当事人应在限购政策出台前办理房屋过户手续或履行合同义务,但因其单方迟延履行,致使政策出台后房屋买卖合同无法继续履行的,迟延履行方应承担相应的违约责任,另一方则可以依据《合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定,主张违约金及其他损失赔偿。


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