买受人因房屋出现质量问题要求解除合同,开发商该如何应对?

要闻腾讯房产2017-12-29 11:43

案情简介:

石某与A公司签订《商品房买卖合同》,购买了A公司开发的独栋别墅。在该房屋正式交付后,石某发现房屋地下室存在严重漏水的质量问题,A公司几经维修仍未修复,也未告知石某漏水的真实原因。石某认为该房屋存在严重质量问题,已影响其正常居住使用,故向法院提起诉讼,请求解除《商品房买卖合同》。

律师点评:

根据对消费者调查的结果显示,房屋开裂、漏水、露筋、空洞、精装标准不符、层高面积缩水、薄楼板以及环保测评不过关是当前房屋质量存在的八大主要问题,并由此引发了多起房产及建材类投诉。因此,确定房屋质量问题类型、采取针对性补救措施已成为房地产开发企业重点关注的领域。

一、不同的房屋质量问题涉及的责任承担

实务中,针对不同类型的房屋质量问题,开发商应当承担的法律后果有所不同。

(一)如出现房屋主体质量不合格的问题,将直接导致合同解除、返还购房款并赔偿购房者损失。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定,“本办法所称建筑主体,是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。”《广州市房屋安全管理规定实施细则》第二十四条规定:“……所称房屋主体结构是指房屋承重墙、柱、梁、板及其他构件。”

从这类文件可以看出,房屋主体结构应当具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的载荷。如果出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等情形,应当视为主体结构存在质量问题。

对于房屋出现主体质量不合格的问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司解》)第十二条规定,“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

另,《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《房地产开发条例》)第三十二条规定,“商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房;给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

因此,房屋主体如果出现质量问题,首先开发商不能交付使用;其次,即使交付购房者也可以要求解除合同及赔偿损失的。

(二)如房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题,购房者也可以要求解除合同及赔偿损失。

《商品房买卖司解》第十三条第一款规定,“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

针对前述规定中的“严重影响正常居住使用”,根据实务经验,一般指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。而对于房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落、水电无法正常使用等非房屋主体结构性质量问题,如果没有达到“严重影响正常居住使用”的程度,且可修复的,则属于质量瑕疵。但如果该质量问题通过修复也不能消除对房屋正常居住使用的不良影响,开发商应当承担根本违约的法律责任,买受人可请求解除《商品房买卖合同》、退房以及相应损失的赔偿。

(三)除上述(一)、(二)所述质量问题外的其他质量问题,一般属于可修复的质量瑕疵,应由开发商履行保修义务。

《商品房买卖司解》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期限造成的其他损失由出卖人承担。”因此,除上文所载的两类情形外的其他质量问题,如属于开发商保修范围、保修期限内的,则开发商应承担修复责任。

二、开发商对房屋质量问题承担保修责任的法律规定

房屋交付使用后,房屋主体结构发生质量问题的并不多见,比较常见的还是非主体结构问题,即上文所述的后两类质量问题。

《房地产开发条例》第三十一条第一款、第二款规定,“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。”

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《两书制度规定》)第五条规定了正常使用情况下房屋各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

《商品房销售管理办法》第三十三条规定,保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《两书制度规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《两书制度规定》中确定的最低保修期限。

三、律师建议

施工过程中,开发商应加强对相关单位的履约监督管理,以及施工现场的质量控制,在施工现场安排足够的监理人员,充分发挥监理的作用,严格要求按照图纸施工。

如果房屋出现质量问题,建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、材料及设备供应单位都有可能承担相应的行政责任、民事责任。开发商首先应查明房屋质量问题的基本情况,其次要找出导致工程质量问题的原因,再次要分清工程质量的责任,根据合同相对性原则,除开发商自身原因导致的质量问题之外,一般都是由开发商先行向买受人承担民事责任,再由开发商向相关单位索赔。

本案中,A公司交付的房屋不仅应具备合同约定的交付条件,亦应按照法律的规定确保房屋能够正常使用。涉案房屋地下室存在严重的漏水问题,A公司对此漏水问题长时间未修复解决,应当认定该质量问题严重影响了石某对房屋的正常居住使用。因此,石某有权依据法律规定请求解除《商品房买卖合同》及赔偿损失。


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