腾讯房产大连站腾讯房产 > 正文

新时代下的房地产行业发展及市场形势

2011年05月11日16:10腾讯房产
字号:T|T

新时代下的房地产行业发展及市场形势

向 梅

现任,大连世联兴业房地产顾问有限公司 总经理

任职世联八年,从深圳走向珠三角,从珠三角走向华北区域,在华北区域扎根近四年,历经集团的重大战略市场开拓。

技术出身,在营销操盘方面经验丰富,带领大连团队服务的代理项目有:亿达圣荷西、亿达蓝湾、亿达杰特、亿达第五郡、万科溪之谷、鲁能优山美地、润德北京公园等等。

(一)房地产是一个政治问题,不只是经济问题。
目前,新政出台以后,我们发现,对于高端楼盘,客户的反映暂时相对偏弱,没有太大的影响,当然不同城市不同项目的影响也是不一样的,目前高端项目的价格还没有快速下降的态势,这里解读政策是重要的。

红星海世界观项目很注重强化终端服务,这是大盘的做法,看长线,非常值得借鉴。新政背景下,客户的观望情绪比较大,如果还用“旺市”心态去应对实际项目的具体营销问题,可能收到的效果往往会不尽如意。旺市,客户为“买”找理由,淡市,客户为“不买”找理由。不同时间节点,我们适度可以采用不同的方法达到更好的效果。

思考一,政府经不起房价的大起大跌,地方土地财政、出口环境变化等因素,此次的调整主要是为民生。

思考二,开发商的状态,09年,销售额年度过百亿的开发商达到27家,产品存量不是很大,消化压力相对偏小。而且经历过08年金融危机,开发商都有一些心理准备,预留了一些资金应对未来突发市场变化, 2010年的资金充裕程度明显要高于2008年。

思考三,从客户角度来说,自住客,担心房价会跌;投资客,心理比较微妙,在抛出与持有之间犹豫;还有,已经签约的客户也在观望,是毁约还是继续签约;未买的客户,更关心的是抄底。客户有一定的购买力的。经过市场几轮的起起伏伏,客户已经变得越来越成熟了。

长线看,开发商的成本是可以算出来的,政府的调控本意,是希望房地产可以长期持续健康发展。

(二)密切关注政府动向,行业自律目前来看是非常重要的。

目前政策要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及房屋价格,预售资金纳入监管账户,未开盘项目限期开盘等等,此次的调控涉及了前、中、后的全过程,建议开发商不要存在侥幸心理,回到开发的本源上来,为消费者建造物美价廉的优质房子,价值兑现了,消费者为价值支付合理的价格就是开发商长久生存和发展之本。

(三)地产内需时代几个重要的变化

第一,牺牲环境开采资源;第二,降低人工增加出口产品的竞争力。中国俨然成了全世界的制造大国,服务现在显然是有问题;第三,产业不发达,城市化率在哪?进城干什么?

中国的房地产政策从07年开始,政策的调控周期短于项目的发展周期,也就是说,一个项目在发展怎么样从买地到建成,实际上经历的政策已经不一样了,面对这种情况,怎样应对?

第一, 是重新划分市场、重新来看市场,原先的划分不对,什么一线、二线、三线,这种划分是有问题的。

第二, 我们要抓住影响房价最最重要的因素是什么。

第三,预知未来的方向,不能盲目的跟政策走。

 独乐乐不如众乐乐:
转播到腾讯微博
     
  网站声明:本网文章转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
如涉及作品内容、版权和其它问题,请在30日内与本网联系,我们将在第一时间删除内容!
  本站文章版权归原作者所有,内容为作者个人观点,本站只提供参考并不构成应用建议。本站拥
有对此声明的最终解释权。

推荐楼盘