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2012年房地产调控政策将定向放松?

2012年02月02日11:15腾讯博客[微博]赵国宁
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岁暮天寒,渴望春天

——2011年中国房地产市场回顾与2012年展望

2011年,对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看,2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期,宏观经济政策逐步回归正常,持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下,也正发生巨大的转折,从野蛮生长期逐渐向正常化回归。

观点:2011年,中国房地产行业的拐点

2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。随着调控的持续和深入,中国的房地产行业正在发生着质的变化,这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。

拐点一:新的市场格局。从1998年住房市场化改革开始,商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源,形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套,五年内建设3600万套的目标。这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。 “市场为主,保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成,从而打破长期以来单一的住房供应结构,新的市场格局将逐步形成。

拐点二:新的行业格局。市场自身的发展加上持续的行业调控,导致中国房地产行业的集中度迅速提升,新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升,主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升,2009年占比11.89%,2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。清科研究中心数据显示,2011年前11个月,房地产行业并购100起,并购金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起,并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间,并购案例才132起,并购金额260.32亿元。

拐点3:新的市场空间。数据研究显示,一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低,而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%,三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移,除却经济发展、人口转移等因素外,更重要的一点,是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控,催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣;2010年至今的这一轮的调控,则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展,这种趋势在2011年表现得更加明显。

拐点4:新的商业模式。传统商业模式的土壤已经发生了质的变化,主流开发商开始探索新的商业模式。从根本上来说,过去几年土地价格持续上涨,并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格,这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下,土地价格长期上涨的趋势难以改变,而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限,这意味着当下和未来快周转的开发模式是主流。即便如此,在持续的紧缩政策下,快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变,探索新的商业模式成为了行业新的课题。

事实:2011年,中国房地产市场的特点

随着2010年的结束,中国的房地产调控进入新的阶段。在房地产调控的坚持不放松的背景下,2011年中国房地产市场呈现出一些明显的特点。

特点一:增速放缓,房地产市场仍然呈现上涨态势。从全国来看,2011年房地产市场增速逐渐放缓,但仍然呈现量价齐升的态势。2011年1-11月份,中国商品房销售面积和金额同比增长8.5%和16%,销售均价同比增长6.9%。从城市来看,三四线城市房地产市场仍然呈现量价齐升的态势。三、四线城市商品房销售面积同比增长12.6%,房价涨幅11.8%,显著高于一、二线城市的涨幅。从土地市场来看,中国土地成交面积依然呈现增长态势。2011年,中国102个城市成交面积74862.55万平方米,增长2.4%。从产品类型来看,商业地产出现爆发式增长。2011年前11个月,办公楼的新开工面积增长50.6%,经济发达的一线城市办公楼新开工面积增长141.2%。从开发商来看,许多主流开发商仍然完成了非常高的年度销售目标。

特点二:力量改变,房地产市场开始进入去库存周期。从下半年开始,房地产市场开始进入由供需主导的阶段。在这个阶段,随着调控的深化,观望情绪加重,市场开始进入去库存周期。世联购房者信心指数调查显示,三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%,预期房价下跌的比例为40.0%。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例,意味着房地产市场的预期开始发生了转折。随着市场预期的转变,观望情绪开始逐步加深,去化速度开始减缓,加上供给量的持续增加,主要城市的房地产库存开始明显上升。北京、上海、广州、杭州、南京、青岛、武汉等主要城市库存已经接近或超过了2008年的历史峰值。主流开发商的库存也呈现明显的上升态势。2011年第三季度末,沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。

特点三:营销变奏,降价促销已成为市场的主旋律。进入2011年三季度,调控政策的效果开始显现。从2011年下半年以来,世联重点监测的28个城市的促销降价统计情况来看,降价楼盘总共672个,其中降幅小于10%的楼盘占48.5%,降幅在10%—15%之间的楼盘占26.2%,降幅在15%—20%之间的楼盘占12.6%,降幅在20%以上的楼盘占12.6%。如果政策不放松,市场下行的趋势持续,预计将会有更多的楼盘加入降价阵营,且降价的幅度仍有可能继续扩大。降价促销已成为市场的主旋律。

预言:2012年,中国房地产发展的展望

2011年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响,限购城市成交量普遍同比下降,房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期,也符合行业的长远发展,但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此,实现房地产的“软着陆”将成为2012年政府宏观调控的重点。

(一)2012年房地产调控政策预判。世联研究认为,2012年房地产调控政策将定向放松,并逐步完善制度的建设。同时,对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策,为此,当前过于严厉的限购限贷政策有望放松,其它的配套政策也将逐步完善。预计调整包括:一是限购政策的调整。继续执行限购令并不意味着执行尺度不能做丝毫调整。由调控效果的现显和经济下滑预期的影响,2012年不管是地方政府还是中央政府,均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整。二是限价政策的调整。2012年,一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续,三四线未限购城市将成为房价上涨的绝对主力。因此在2012年,一二线限购城市继续执行限价令已无必要,三四线城市的限价令对地方房价上涨仍然具有较大的约束力。三是针对首套房的限贷政策做出调整。首次置业和改善型置业是房地产市场中最稳定、最健康的需求。政府在促使房价合理回归后,或将对现有的限贷政策做出调整,将这部分合理需求释放出来以支持房地产市场的健康发展。四是保障房更为注重竣工量,保障房制度建设提速。住建部已将2012年的保障房开工目标下调至700万套,同时规定竣工量需达到500万套。由重开工量转而重视竣工量,地方政府难以在竣工量上做文章,保障房的建设更容易落到实处。保障房建设大规模展开的同时,保障房的配套制度也在不断的创新和完善,预计2012年,在保障房的建设模式和分配制度方面,将做出较大的调整和完善。五是房产税的试点城市和征收范围将扩大。2011年12月26日,国务院副总理李克强在出席中国财政工作座谈会时表示,要稳步推进房产税改革试点。从政府的表态来看,2012年房地产税试点范围的扩大已成必然。

(二)2012年房地产市场量价走势。2012年上半年市场将进入量价齐跌的阶段,随着经济“软着陆”的成功,2012年二季度末价格或触底成功,其原因在于三方面,一是欧债危机还在加剧,欧洲和美国都需要新一轮量宽,这个从美元指数的走势可以推断。按照目前的趋势,二季度末美元指数应该在90附近触顶回落,从而带来全球资本市场见底。二是中国的经济会在上半年“软着陆”成功。货币政策已经转向,微调口径不变,但如果GDP增速低于7%,预计政策放松得更快。这些决定了中国经济会在上半年结束去库存期。三是房地产行业在明年上半年的潜在供应洪峰之后,下半年的潜在供应情况会得到扭转,这个去库存周期与中国经济同步。因此,下半年市场会由于价格下降比较到位促使成交回暖,而成交量的上升会使价格得到支撑,最终促使价格探底成功。

总而言之,2011年,房地产市场已经发展了重大转折,上半场宣告结束。进入2012年,房地产市场逐渐回归正常,在市场量价筑底回归之后,或将开启我国房地产市场的下半场。

【撰写 世联地产市场研究部】

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