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世联陈劲松破解房地产“密匙”

2012年02月02日11:18腾讯博客[微博]赵国宁
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2012世联地产新春媒体见面会

时间:2012110

地点:深圳发展银行大厦34楼会所

实录内容:

黎振伟:准时开始,希望准时结束,因为有广州来的媒体。很高兴,欢迎大家来深圳世联总部参加2012年世联地产新春媒体见面会,本人是世联地产的首席技术官黎振伟,深圳的媒体我们都很熟了,广州的媒体可能很多是第一次见面。这次首先非常感谢大家从各地,从广州到深圳来一起共聚探讨2012年市场的发展。一般来说我们每3个月都有一次发布会,之前在深圳、广州都有,每次媒体发布会都给媒体留下了比较深的印象,因为大家都知道我们行业中,世联是最善于研究的,同时也是比较有思想的。正因为有研究,有思想,所以世联的营销也许跟别人不一样。

今天大家来到我们研究的中枢——深圳总部,当然也来到深圳思想的代表地,也包括世联思想的代表者陈总也参加了。首先介绍一下到会的嘉宾:世联集团董事长陈劲松先生;世联地产集团副总经理、世联股份公司的董事会秘书梁兴安先生;世联地产市场部的许谦总监和研究部的相关同事,包括我。

今天的内容有三个部分,第一是有半个小时来做每一次必讲的关于2012年市场的研判,不敢说预测,就说是研判。然后有30分钟,陈总给我们讲一下2012年市场趋势的分析;最后是陈总和梁总和大家互动,也欢迎大家对世联企业的一些情况,我们如何去过冬,跟大家有一个对话,争取在4点15分结束。

第一部分先由世联研究部的吴志辉先生和大家做一下2012年市场研判和购房者信心指数的发布。

吴志辉:大家下午好,我是吴志辉,因为大家第一次见我,我刚从上海调回来。这次的报告是由我来主讲。这次报告的题目是:岁暮天寒、渴望春天,非常适合当下的房地产市场。大家对2011年的很多数据非常清晰了,因为时间有限,我们在数据方面快速讲过去,重点做分析以及对今年2012年的展望。

今年中国房地产市场还是保持了增长的态势,但是我们可以看到市场的增速已经放缓。从商品房、商品住宅来,截止到11月份,全国均价是5096,同比上涨5.6%。销售面积是8亿,总体上涨7.5%。看一下今年房地产市场的特点,我们可以明显的看到,三四线城市是拉动全国房地产增长的最主要的引擎。从土地市场来看,可以看到土地增速也是在下滑。而且从成交面积,前20名城市来看基本上都是三四线城市。从出让金来看,也集中在三四线城市,呼和浩特、韶关、柳州等地方。

就2011年可以看到在限购、限贷、限价的调控下,商业地产表现其实非常突出。而且商业地产在一线城市表现得也是非常抢眼,主要是从城市的产业结构来看,商业地产在一线城市目前发展比较快,是有它的根源的。即使从北、上、广、深来看,未来商业地产的核心城市还是北京、上海,以金融业为主导的城市。再从开发商来看,由于2011年上、下半年的不同,主流开发商在2011年的上半年抢跑,所以销售程度非常高。保利是以142.1%的目标完成率领跑全国,第二名是华润,第三是花样年,第四是航大,第五是中海,第六是招商,还有融创、佳兆业、碧桂园等等。

这是我们全年的表现,但是我们从2011年下半年来看,这个市场从政策主导转向供求主导的阶段。我们得出这个结论的最主要原因是2011年调控加码在上半年,下半年市场供应量过大、购房者预期开始转向以及库存开始飙升的影响下,供求力量全面的主导了这个市场。就2011年四季度的购房者信心指数调查,可以发现四季度是下跌了2.4个百分点,四季度相比前面两个季度的调查加起来还要多。从现状满意程度来看,未来预期都是在下跌的。另外,在四季度有一个比较特殊的地方,在四季度很多城市出现房价下跌的同时,购房者购房时机的预期反而是上涨了7.5个百分点,说明购房者已经开始有入市的冲动。

从对未来房价预期来看,四季度是高达67%,几乎是前三个季度的两倍。四季度购房者信心下跌得非常快。由于信心下挫,我们看一下一线城市的库存不断的接近2008年的高点或者超过2008年的高点。二线城市也一样,三线城市的库存也在飙升。所以我们看到各城市的时候再来看上市公司的库存增长情况,我们也可以发现,其实在2008年底的时候,房地产市场是有一个去库存的周期,在2008年三季度进入。但当时有一个4万亿的救市,所以去库存周期迅速的结束。

为什么从2008年到2011年的库存从6000多亿一下子飙到1.2万亿呢?我们可以看出来在市场上行的时候,由于地价和房价的上涨,库存是驱动房企利用的一个最主要的根源,也就是说,库存规模驱动力的现象是存在的。我们也可以看到在2008年底去库存的时候,当年万科在它的年报里面是做过一次存货减值,如果这次1.2万亿的库存,从去库存周期来看,我们有可能在2012年会看到存货减值的现象。为什么这样说?因为2011年万科和它的利润有140亿,但是它的存货是1200亿。假设市场下行,我们的市价出现低于存货价值的情况出现,比如市价低于存货价值10%,那么万科1200亿的存货减值将会达到120亿,全年下来可能是140亿。假设存货下降20%、30%、40%,基本上所有上市房企公司都面临着亏损和倒闭的局面。而且银行业对于房地产风险的敞口非常高,如果出现房地产最后全面的破产或亏损的情况,对中国的金融体系冲击会非常大。从欧债影响的两个国家,爱尔兰、西班牙的情况可以看出来,这两个国家就是因为房价下行过快导致了债务危机。第二年在市场下行的时候,我们企业对于现金和存货管理的重要性在飙升,所以我们监测了28个城市发现,我们可以看到500多个楼盘,主要的降价区间是在15%里面。

在这样的情况下展望2012年,首先是中国转型,其实我们面临着一个非常大的背景。2010年大家对于学界,对于中国是否已经过了刘易斯拐点还是存在疑问。但是2011年学界迅速达成共识,中国已经过了刘易斯拐点。我们从美国、日本、德国过去的经验来看,在刘易斯拐点过后,中国未来将面临着经济减速、长期通胀、收入分配改善、消费和服务崛起、劳动生产率提高,在这个背景下判断中国2012年的政策并不难。所以中央定调是积极的财政政策、稳健的货币政策以及坚持房地产调控不动摇,这是在一个大的背景下。

中国在2012年业面临着非常大的外围、内围的挑战,第一点是欧债危机,欧债将导致外部持续回落,中国经济会受到影响。第二是由于欧债产生的避险心理,而且目前中国的资产价格处于相对高位,人民币升值结束,中国将会产生资本外流的现象,这个资本外流将会加速中国的资产价格下跌。例如在2011年四季度的时候可以看到黑石抛售上海商业的结果。唯一有一个好处是避险心理带来的一个影响,所以资本买美国国债非常多,所以导致美国国债的收益率不断下滑。

第二,在中国房地产调控下,我们的内需是迅速的萎缩。国内的经济增速回落,在2012年也不乐观。我们可以看到三季度的GDP增速是创出了八个季度的新低。可以看一下这个图,走势是比2009、2010年差很多,仅仅比2008年好一点点。这个PMI主要受到的是一个下游房地产的拉动,所以我们的PMI同样也存在金三银四、金九银十,2011年PMI没有金三银四、金九银十,所以房地产也不会有金三银四,金九银十,中国的经济还是会受到很大的威胁。但是我们可以看到GDP增速和CPI双降,一定会换来一定的货币空间。在面对经济下跌的挑战,其实中国的货币政策已经转向,首先看M1,在10月份同比7.8%,是处于历史性的底部。看前面几轮紧缩,从2005、2008以及2011年看,M1的增速都在10%附近,所以可以看到M1在10月份已经触底成功。第三是中国的国债收益率,在2011年的10月中的时候出现比较大的下跌,这是意味着未来至少有一次降息。因为国债是无风险产品,它必然要求跑赢CPI,如果它下跌的话代表着CPI下跌。而且国债收益率一般要求略高于存款基础利率,所以它的下跌一定意味着未来降息。在这个大背景以及分析下,我们认为信贷定向宽松是有的,但是我们拉动中国经济最大的投资有2个引擎,一个是基建,第二是房地产,还是要投,但是投房地产的方向已经改变,是保障房。第三是一定是中小企业,这是三个宽松的方向。所以在这个情况下,我们认为市场短期的调整在2012年上半年正在加升。而且2012年也意味着中国房地产进入制度建设的阶段。房产税将会扩大试点,而且未来一定会改善,第二是基本保障房保障谁?这一定要解决。第三是自行发债、资源税和营业税改革。

大量资金流入房地产行业,其形成的债务将于2012年陆续密集到期。从这个情况来看,我们看开发商的局面,所以我们认为房地产去库存将会加速,降价将会在上半年更加明显。我们从上表可以发现,目前中国A股的资产负债率平均是71%,H股是66%,H股比A股低不代表它真的比较低,因为国内采取的是GAAP的会计准则,这个是以原始价格来定价资产,H股是以IFRS采用的比较多,所以我们可以看到它的资产负债率比国内低一点点。我们的经营性负债,龙头开发商的预售占比非常高,这就相当于过冬的棉被。

再看金融性的负债,这才是真正考验到企业的短期偿付能力。按照2011年三季度来看,行业均值是0.92,手上的现金还可以覆盖短期的非流动性负债。0.92和2008年最差的时候比,这个值是1.96,所以说明在2011年房地产企业的资金紧张情况没有2008年高。但是我们可以预期它在2012年随着偿付债务密集到期以及销售不畅的情况下,我们觉得这个比值还要上涨。可以看到部分公司在2011年,这个比例是偏高的。比如绿城,绿城的比值是二点多倍,所以出现了流动性危机。再看2012年,行业去库存为了保持房地产企业不受流动性危机的威胁,去库存一定会加速。

在这个情况下,我们认为在2012年市场将会积极的响应购房者的预期。按照四季度的调查来看,全国希望房价下跌的幅度主要集中在30%以上,而我们监测28个城市的数据发现,75%的降价楼盘幅度小于17%。我们认为在偿付能力得到挑战的2012年,现实会向理想靠拢。如果分部分城市的话,东部城市期望下降的幅度更大。如果从不同类型的购房者来看,可以看出来没有住房的或者首次置业的希望降价的幅度是最大的,但如果我们分面积来看,这个数据比较有趣。我们的90—140平改善型置业的幅度是最大的。

我们再来看一下期望降幅情况,深圳是26%领先,武汉是22%,上海也是22%,如果按照预期的最低跌幅来看的话,购房者预期我们的房价回到调控之前,基本上都属于集中于2009年三四季度的房价水准。如果我们再来分不同套数的住房来看,全国的数据表明最低降幅是22%,有一套是22%,两套以上的是15%,首次置业是22%,改善性需求20%,投资性需求16%。不同面积的,我们还是以90—140平米看,最低降幅是22%,如果入市的时间和不同置业时间来看,三个月内,最低是10%。如果是一到两年置业,最低降幅是25%。如果单从深圳和广州来看,我们可以看到广州和全国的数据是略有不同,希望最低降幅中改善性需求是最高的,广州略有不同,深圳和全国是一样的。

我们在上述多方因素情况下判断房地产有可能的走势,今年2012年中国房地产受四个方面的影响。第一个是美元指数的走势,因为我们观察房地产从1998年至今有三次下跌,1998年、2008年、2011年,这三次都是美元指数走高的过程。如果美元指数往下走,我们的房地产市场是非常繁荣的。我们认为有可能美元指数在2012年会跌,从美国来看,金融危机之后的救市,2011年是2万亿,而且集中于2011年的上半年是1.64万亿,达到82%。2012年美国国债到期将会达到1.24万亿,当年金融危机的有毒资产CDO将会有5000亿,在2012年也是密集到期的。经济软着陆有望在今年上半年实现,行业潜在供应,由于2011年上下半年拿地相对比较少,我们就滞后1.5年的开工面积来推算,2012年下半年这个供应会变少一点。购房者的心理预期,从货币政策转向之后,一般两到三个季度,购房者的风险偏好会产生改变。所以这些决定了今年年终这几个共振会产生,所以我们认为接下来的大半年,2012年上半年将是一个黎明前的黑暗,我们将会进入全面降价的市场走势。

但是,我们这上面的四个因素的影响下,有可能今年年终会产生触点,这是我们对今年房地产市场判断的一个主要内容。以上是我的分享内容,谢谢大家!

黎振伟:谢谢志辉的介绍,在听的过程中我总结了几句话,透过本质看现象,如果看本质,不看经济,你怎么看现象?怎么预测?下一个是怎么发展?要把握规律求发展,不掌握规律就是乱碰,一定要发展,发展是硬道理。所以今天的论坛还是想了很多,怎么样把当前媒体们最关心的问题以及最难做的东西给大家一些信心,透过你们向社会传播,这很重要。如果我们的声音不专业,如果我们的观点不正确,那么我想也会有一定影响的。

下一个环节是把握规律看发展,对2012年发展的趋势、市场的趋势,有请陈总跟大家做分享和交流。

陈劲松:我也是头一次听我们的研究报告,有一些具体的数还是由研究部来说。我说说我的感觉,然后跟大家一起分享。

2012年我们

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